경상북도개발공사

손실보상금 산정관련 일반원칙

공익사업에 편입된 토지 등에 대한 손실보상액은『부동산 가격 공시 및 감정 평가에 관한법률』에 의거 공인된 감정평가업자(3인)가 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 결정됩니다. (『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙』 제16조 제6항) 다만, 주거이전비, 이사비, 농업손실보상 등은 관계법령에 따라 사업시행자가 산정하여 지급합니다.

토지 보상
- 1) 토지보상액은 3인의 감정평가업자(토지소유자 또는 시․도지사의 추천이 없는 경우 2인)가 표준지 공시지가를 기준으로 그 공시 기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자물가 상승률, 당해 토지의 이용계획, 위치․형상․환경․이용상황 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액을 산술평균하여 결정됩니다.
- 【평가대상 토지의 보상액 산정방법】
  
  토지보상액 = 비교표준지공시지가 × 지가변동률(또는 생산자물가 상승률) × 지역요인비교치 × 개별요인비교치 × 기타요인비교치
- 2)토지평가는 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 기준으로 평가하며, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 않습니다.
- 3)신고나 허가 없이 형질변경된 토지, '89. 1.25이후 건축된 무허가 건물 등의 부지는 형질변경 전 또는 건축 당시의 이용 상황을 상정하여 평가합니다.
- 4)당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니하며, 당해 공익사업 시행을 직접 목적으로 용도지역 등이 변경된 토지에 대하여도 변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가합니다.
- Q) 보상가격과 개별공시지가가 차이가 날 수 있는지?
  
  개별공시지가는 과세 등의 목적으로 대량의 토지가격을 용이하게 산정하기 위하여 토지가격비준표(비준표)라는 일률적인 산식에 의해 산정하지만, 보상가격은 감정 평가사가 보상대상토지의 개별특성을 정밀하게 조사하여 이를 표준지 공시지가와 비교하여 평가하는 등 가격산정방식이 서로 다르기 때문에 차이가 날 수 있습니다.
건축물 등의 보상
- 1) 건축물 등은 그 구조․이용상태․면적․내구연한․유용성․이전가능성 및 이전의 난이도 기타 가격 형성상의 제요인등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액이 결정됩니다.
- 2) 지역개발 및 지원에 관한 법률 등 관계법령에 의하여 행위제한 사항을 위반하여 허가 없이 건축한 무허가 건축물 등은 보상하지 않습니다.
- 3) 공작물 등은 이전비로 평가하며, 공작물의 용도가 폐지되었거나 기능이 상실 되어 경제적 가치가 없는 경우, 공작물 등의 가치가 다른 토지 등의 가치에 충분히 반영되었을 경우 등에는 보상대상이 되지 않습니다.
- Q) 건축물을 이전비로 보상할 때 현실적으로 가옥 등 건축물 이전이 불가능하므로 취득보상을 해야 하지 않나?
  
  건축물은 해체비 ․ 운반비 및 건축비등 이전에 소요되는 비용으로 평가하나, 사실상 이전이 어렵거나 이전하여서는 종래의 목적대로 사용하는 것이 불가능할 경우에는 취득가격으로 평가합니다.
  
  Q) 무허가건축물 등에 대한 보상은?
  
  ‘89.1.24 이전에 지어진 무허가(무신고) 주거용 건축물은 적법한 건축물로 보상하고 이주대책에 포함되며, ‘89.1.25 이후의 불법 건축물은 이주대책에서 제외하게 됩니다.
  
  Q) 불법건축물에 거주하는 세입자, 소유자의 주거이전비는 어떻게 되나?
  
  관계법령에 의하여 허가나 신고를 요함에도 불구하고, 허가나 신고 없이 건축된 건축물에 거주하는 세입자 또는 소유자는 주거이전비 지급대상에서 제외됩니다. 다만, ‘89.1.24 이전 건축된 무허가 등의 건축물에 거주한 세입자와 소유자에게는 주거 이전비를 지급합니다.
과수 및 수익수 , 관상수 등의 이식 보상
- 1) 과수 그 밖의 수익수 또는 관상수는 수종․규격․수령․수량․식수면적․관리상태․수익성․이식가능성및 난이도, 그밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상합니다.
- 2) 임야상의 조림되지 아니한 소나무 및 잡목 등 자연수목은 토지보상액에 화체(포함)되어 토지보상금액에 반영되므로 따로 보상하지 않습니다
분묘에 대한 보상
- 1) 사업지구내 분묘에 대하여『장사 등에 관한 법률』에 따라 분묘개장 신고 후 분묘를 개장하고 개장신고증명서 등 필요서류를 제출하시면 분묘이장비를 지급해 드립니다.
- - ①분묘이전비 :
    ① 4분판 1매 ② 마포 24m ③ 전지 5권 ④ 제례비⑤ 인부 5인분의 임금 ⑥ 운구차량비 합계액
    (합장인 경우 1구당 ①~⑤ 해당비용의 50% 가산 지급)
  - 석물이전비 : 상석 및 비석 등의 이전실비
  - 잡 비 : 분묘이전비 및 석물이전비에 의하여 산정한 금액의 30%에 해당하는 금액
  - 이전보조비 : 연고자가 있는 분묘는 100만원의 이전보조비를 지급(화장의 경우도 지급)
  분묘보상금 예시 (2022년 기준)
  
  단장은 약 410만원, 합장은 약 530만원 (석물 및 수목 이전비는 별도 평가·보상)
- 2) 연고자 없는 무연분묘는 『장사 등에 관한 법률』에 따라 우리 공사가 임의개장하여 공원묘지 등에 안치합니다.
영업 손실의 보상
- 1) 영업손실보상 대상은 다음 조건을 모두 충족하는 영업입니다.
  
  ① 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳)에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업
  
  ② 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가·면허·신고 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업
- ※ 예외적으로 영업보상을 받을 수 있는 경우
  
  (무허가건축물 임차영업특례) 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제5조에 따라 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업은 1천만원 한도내에서 영업손실을 보상합니다.
  
  *무허가건축물 등 : 허가 또는 신고대상이나 허가나 신고 없이 건축 또는 용도 변경한 건축물
  
  무허가영업 보상특례: 사업인정고시일 이전부터 허가․면허․신고 등을 필요로 하는 영업을 허가 등 없이 행하여 온 경우에는 도시근로자 3인 가구 3개월분 가계지출비에 해당하는 금액을 영업손실에 대한 보상금으로 지급하되, 본인 또는 생계를 같이 하는 동일 세대안의 직계 존비속 및 배우자가 해당 공익사업으로 다른 영업에 대한 보상을 받은 경우는 영업시설등의 이전비용만을 지급합니다. (영업장소의 적법성 등 다른 기준은 모두 충족해야 함)
- 2) 본 사업의 시행으로 인하여 휴업하는 경우 휴업기간(4개월내)에 해당하는 영업이익에 휴업기간 중의 영업용 자산에 대한 감가상각비, 유지관리비 등 고정 비용, 영업시설원재료제품 및 상품 이전비용 및 개업비 등 영업장소 이전으로 인하여 소요되는 부대비용을 합한 금액을 보상합니다.
- 3) 본 사업 시행으로 인하여 폐업하는 경우 최근 3년간의 평균영업이익을 기준으로 평가한 2년간의 영업이익과 고정자산, 원재료, 제품 등 매각손실액을 더한 금액으로 보상합니다.
- Q) 불법건축물에서 영업행위를 하였을 경우 보상대상이 되는지?
  
  영업손실보상의 대상은 기준일 이전부터 일정한 장소에서 인적․물적 시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로 행하고, 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가 ․ 면허 ․ 신고 등을 필요로 하는 경우에는 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업이므로, 불법건축물에서 행하는 영업은 영업 손실보상 대상이 되지 않습니다.
축산보상
- 1) 축산업에 대한 손실액은 영업손실의 보상 방법을 준용하여 평가한 금액으로 보상하며 축산업 보상의 대상은 다음과 같습니다.
- - ｢축산법｣ 제22조에 따라 허가 또는 등록한 부화업․정액등처리업․종축업·가축사육업
  - 가축사육업의 경우 다음의 기준마리수 이상의 가축을 기르는 경우: 닭 200마리, 토끼․오리 150마리, 개․돼지․염소 20마리, 소 5마리,사슴 15마 리, 꿀벌 20군
  - 위의 기준마리수 미만의 가축을 기르는 경우로서 그 가축의 기준 마리수에 대한 실제 사육마리수의 비율의 합계가 1이상인 경우
    (ex. 소 4마리와 양 10마리를 기르는 경우 : 4/5+10/20가 1보다 크기 때문에 보상 대상임)
  - 다만, 허가 또는 등록대상 축산업임에도 무허가(미등록) 상태로 기준마리수 이상 사육한 경우 또는 무허가 축사 등에서 축산업을 영위한 경우 축 산보상에서 제외됨.
- 2) 상기 축산업의 손실보상 대상이 되지 아니하는 가축에 대하여는 이전비로 평가하여 보상합니다.

농업 손실의 보상

1) (일반기준) 사업지구에 편입되는 농지의 면적에 통계청이 매년 조사․발표하는 농가경제조사통계에 의하여 산출한 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물 총수입의 2년분을 곱하여 산정한 금액으로 보상합니다.
- 농 지 : 농지법 제2조제1호가목 및 같은 법 시행령 제2조제3항제2호 가목에 해당하는 토지
- 보상대상자 : 사업인정고시일 등 당시부터 적법하게 경작하고 있는 농민
- 재배작물의 종류와 무관하게 동일한 단가로 보상
경상북도 농업손실보상금 예시 (2023년 상반기 기준)

편입농지면적 × 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물총수입의 직전 3년간 평균 × 2 = 4,825원/㎡(평당 15,950원)
2) (실제소득 입증시) 「농작물 실제소득인정 기준」(국토부고시)에 의한 농작물 총수입의 거래 실적 입증자료를 제출하는 경우 연간 단위경작면적당 실제소득(농산물 총수입 ÷ 경작농지 전체 면적 × 소득률)의 2년분을 곱하여 산정한 금액으로 보상하되, 다음의 경우는 아래 별도기준을 적용합니다.

① 실제소득이 통계자료집의 작목별 평균소득의 2배를 초과하는 경우 통계자료상 평균생산량의 2배를 판매한 금액을 기준으로 보상합니다.
3)자경농지가 아닌 농지에 대한 농업손실 보상액(임차농) 농지의 소유자가 해당지역(해당 농경지 소재지와 동일한 시 구 읍 면과 연접한 시 구 읍 면 및 직선 거리 30km 이내 지역)에 거주하는 농민인 경우, 농지 소유자와 실제 경작자간의 협의가 성립된 경우 협의내용에 따라 보상하고, 협의가 성립하지 않을 경우 각각 50% 에 해당하는 금액을 보상합니다.(실제소득으로 보상할 경우 토지소유자에게는 농지면적에 도별 농작물평균단가를 적용한 금액의 50%만 보상하고 나머지는 실제경작자에게 보상)

* 농지 소유자가 당해지역 거주농민이 아닌 경우는 실제 경작자에게 보상합니다.

▸해당지역의 범위

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농업 손실의 보상 해당지역의 범위 - 동일 시,구,읍,면 (A) / 연접 시,구,읍,면 (B), 직선거리 30㎞이내 지역 (C)으로 구성
동일 시 ․ 구 ․ 읍 ․ 면 (A)	연접 시 ․ 구 ․ 읍 ․ 면 (B)	직선거리 30㎞이내 지역 (C)
울진군 북면	울진군 죽변면, 울진읍, 금강송면 강원도 삼척시 원덕읍, 가곡면	A와 B지역 외의 지역으로서 해당토지의 경계로부터 직선거리로 30㎞ 이내의 지역

4) 다음의 경우에는 농업손실보상을 하지 않습니다.
- 사업인정고시일등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지
- 토지이용계획, 주위환경 등으로 보아 일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지
- 타인소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지
- 농민이 아닌 자가 경작하고 있는 토지
- 경작하고 있지 아니하는 농지(일시적인 휴경이 아닌 2년 이상 경작하지 아니하는 농지)
5) 폐농시 농기구보상

당해지역에서 경작하고 있는 농지의 2/3이상이 본 사업지구에 편입되어 당해지역에서 영농을 계속할 수 없게 된 경우(과수 등 특정한 작목의 영농에만 사용되는 특정한 농기구의 경우에는 편입면적에 관계없이 해당 지역에서 해당 영농을 계속할 수 없게 된 경우)에는 농기구의 매각손실액(60% 이내)을 평가하여 보상합니다.

단, 호미, 낫, 괭이 등 소모성 단순농기구 또는 인력을 사용하는 소농기구는 보상에서 제외되며, 농경지의 2/3이상이 본 사업 지구에 편입되지 아니하거나 농업을 폐지하지 않을 경우(대체농지 구입시 폐농의사가 없는 것으로 봄)에는 손실이 없는 것으로 보아 농기구를 보상하지 않습니다.

농업의 손실에 대한 보상 및 농기구보상 등은 경작면적 및 폐농․대체농지 구입 여부 등을 개별적으로 확인하여 보상할 계획이며 추후별도 안내하여 드리겠습니다.

휴직 등의 보상
- 1) 사업인정고시일 당시 사업시행지구안의 사업장에서 3월이상 근무한 근로자(소득세법에 의한 소득세가 원천징수 된 자에 한함)로서 근로 장소의 이전으로 일정기간 휴직하게 된 경우
- - 휴직일수(휴직일수가 120일을 넘는 경우에는 120일로 봄)에『근로기준법』에 의한 평균 임금의 70퍼센트에 해당하는 금액을 곱한 금액을 보상
  - 평균 임금의 70%에 해당하는 금액이 『근로기준법』에 의한 통상임금을 초과하는 경우에는 통상임금을 기준으로 함
- 근로 장소의 폐지 등으로 인하여 직업을 상실하게 된 경우에는『근로기준법』에 의한 평균임금의 120일분에 해당하는 금액을 지급하나(실직보상), 사업주의 사정에 따라 자의적으로 폐업한 경우는 해당되지 않습니다.
잔여지 보상
- 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때 등에는 토지소유자는 잔여지를 매수하여 줄 것 등을 청구할 수 있으며, 협의가 성립하지 아니한 경우 관할 토지수용위원회에 직접 수용을 청구할 수 있습니다.
- 【잔여지의 판단】
  - 대지로서 면적의 과소 또는 부정형 등의 사유로 인하여 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우
  - 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 인하여 영농이 현저히 곤란한 경우
  - 공익사업의 시행으로 인하여 교통이 두절되어 사용 또는 경작이 불가능하게 된 경우
  - 위 외에 이와 유사한 정도로 종래의 목적대로 사용하는 것이 곤란한 경우
개간비 보상
- 국유지 또는 공유지를 관계법령에 의하여 적법하게 개간(매립․간척을 포함)을 한 자가 개간 당시부터 보상 당시까지 계속하여 적법하게 당해 토지를 점용하고 있는 경우(개간한 자가 사망한 경우에는 그 상속인이 개간한 자가 사망한 때부터 계속하여 적법하게 당해 토지를 점유하고 있는 경우를 포함) 개간에 소요된 비용을 감정평가하여 보상합니다.

담당부서: 보상사업처

담당자: 이정기

연락처: 054-650-3103

최종수정일: 2024-02-27

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